Ведомости: Сбербанк поможет застройщикам ускорить продажи
С 1 ноября
С 1 июля застройщики обязаны через счета эскроу продавать квартиры в новостройках (кроме тех, где готовность превышает 30% и продано 10% квартир). Деньги покупателей хранятся на спецсчетах до сдачи дома в эксплуатацию. Саму стройку застройщику придется финансировать из собственных и заемных средств. Предполагается, что стоимость банковских денег для застройщика будет зависеть от того, сколько денег поступит на счета эскроу от дольщиков: чем больше, тем ниже ставка. Банки декларируют готовность давать 4–5% вместо нынешних 11–12%.
Правда, та сумма, на которую выдана льготная ипотека, не будет учитываться при пересчете ставки по кредиту для застройщика.
У покупателя будет выбор: единый дисконт на весь срок кредита или только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка, во втором – до 4 процентных пунктов, но после ввода объекта в эксплуатацию ставка вернется к стандартному уровню. Например, для зарплатных клиентов банка при первоначальном взносе 20% и выше ставка снизится с 9,3 до 5,3%, а после окончания льготного периода вернется к 9,3%. Если, к примеру, кредит в 3 млн руб. выдан на 15 лет, то первые два года платеж составит 21 000 руб., после – 31 000 руб. в месяц.
Этот продукт привлечет клиентов, не имеющих собственного жилья и вынужденных вместе с ипотекой оплачивать аренду, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Вторая категория клиентов, которых заинтересует подобное предложение, – те, кто рассчитывает продать старую квартиру и за счет вырученных средств покрыть часть кредита в новостройке. Но, пока продается квартира, они не в состоянии вносить большие ипотечные платежи.
Предложение позволит девелоперам, работающим через счета эскроу, конкурировать с застройщиками, которые достраивают дома по старым правилам, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она приводит пример: квадратный метр в новостройке (массового сегмента) со счетами эскроу сейчас продается за 177 000 руб. против 170 200 руб. в комплексах, строящихся по старым правилам. Возможность понижения ставки ипотеки по предложению Сбербанка позволит частично нивелировать переплату для клиентов, считает Литинецкая.
Цены за последний год выросли примерно на 7% в комфорт-классе, а доходы населения продолжали снижаться, указывает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Поэтому дополнительный маркетинговый стимул сейчас важен для поддержания стабильности на рынке новостроек, уверен он.
С 2015 до 2019 г. доля ипотечных сделок увеличилась со средних 50% на объекте до 75–80%, указывает директор департамента аналитики и планирования продаж ФСК «Лидер» Ксения Цаплина.
«Предложение Сбербанка удобно, но не критично: застройщики в силах и сами перераспределять высвободившиеся средства, предлагая скидки для покупателей», – уверен Колочинский. По его мнению, предложение Сбербанка напоминает субсидирование ипотеки за счет средств застройщика, распространенное на рынке в период заградительных ипотечных ставок. Если ставки в проектном финансировании не опустятся в случае снижения ставки ипотеки, застройщику придется искать варианты сохранения прибыли, например за счет роста цены жилья, заключает он.