Войти

РБК: Покупатели и власти: к жилью какого качества будут стремиться девелоперы

Покупатели жилья в новостройках с каждым годом становятся все требовательнее не только к его качеству, благоустройству жилого комплекса и инфраструктуре, но и в целом к комфортной среде для жизни в микрорайоне. В Москве и крупных российских городах с высококонкурентным рынком жилья повышенные требования покупателей становятся нормой при проектировании новостроек. В коммерческих проектах такие стандарты и требования закладываются изначально, а регулятором выступает рынок.

Минстрой, «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» разработали Стандарт комплексного развития территорий. Пока он носит рекомендательный характер, но в будущем должен стать нормативно-законодательным актом — это поможет усовершенствовать нормативно-правовую базу градостроительного регулирования и архитектурного проектирования, считают авторы стандартов.

Игроки рынка первичного жилья и «Дом.РФ» рассказали, на что ориентируются девелоперы в проектах, что требуют власти от застройщиков и что покупатели ожидают от современных новостроек.

Стандарт комплексного развития территорий

Минстрой разработал шеститомный рекомендательный документ — Стандарт комплексного развития территорий. Он регулирует организацию территорий для жилищного строительства, дворовых пространств, парковок, общественно-деловых зон, входных групп, а также планировки квартир. Обязательные стандарты качества решают три вопроса: безопасность (это главное), а также доступность объекта для маломобильных граждан и энергоэффективность.

По оценке Минстроя, большинство новостроек в России до сих пор воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменения в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Одно из важных требований к современным новостройкам — многофункциональность жилого комплекса, существенная доля общественно-деловой инфраструктуры, которая должна составлять в проектах средне- и многоэтажной застройки более 20% от общего объема недвижимости, пояснил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.

Второй важный элемент стандарта, по словам Финогенова, — высокая плотность улично-дорожной сети. «Нарезка кварталов должна быть не очень крупной, чтобы не допускать ситуации, что сверхкрупные кварталы создают пробки даже внутри себя. Обеспеченность озеленением, разнообразие застройки — тоже важные факторы комфортного городского пространства. Важно, чтобы высотные здания перемежались со среднеэтажными, типология квартала была разнообразной. И высотные здания должны быть в виде акцентов, видовых доминант, а не доминирующей частью проекта», — рассказал сотрудник «Дом.РФ».

«Пока стандарт носит рекомендательный характер для застройщиков, но мы активно работаем над его включением в нормативно-законодательные акты», — уточнил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ». В соответствии с федеральным проектом «Жилье» до 30 июля 2021 года на основе Стандарта должна быть произведена актуализация нормативно-технических документов. Стандарт позволит принять изменения в СНиПы, ГОСТы и СанПиНы, подготовить методические рекомендаций по проектированию жилья.

«Стандарт комплексного развития территорий — это не набор жестких требований, но гибкий и современный документ. Он определяет зону действий при планировании застройки, в рамках которой можно учесть региональные особенности и экономические возможности субъектов России. Стандарт должен быть включен в действующее федеральное законодательство, Фонд «Дом.РФ» ведет работу в этом направлении», — отметил Антон Финогенов.

Некоторые проекты в регионах уже соответствует Стандарту комплексного развития территории. По данным «Дом.РФ», кроме столиц, они есть также в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске. Как показывает практика, без учета этих рекомендаций застройщики не смогут создавать востребованный покупателями продукт. Поэтому изучение Стандарта и применение его основ в своих проектах — гарантия рентабельности и популярности у покупателей, считают в «Дом.РФ».

«Стандарт рекомендует переходить преимущественно на малоэтажное и среднеэтажное строительство, создавать рекреационные зоны, следить за шириной проездов, делать холлы на первых этажах и даже гостевые туалеты. Первый этаж предлагается проектировать нежилым с высокими потолками. Многие застройщики внедряют нормы стандарта, это увеличивает комфорт городской среды, хотя и удорожает строительство», — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

На какие стандарты ориентируются сами девелоперы

В коммерческих проектах требования, похожие на принятые в Стандарте комплексного развития территорий, закладываются изначально, а регулятором выступает рынок — качество должно соответствовать сегменту и цене, считает вице-президент ГК «Инград» Григорий Звенигородский. Невыполнение минимальных требований несет риск, что девелопер не сможет его продать и даже ввести в строй, а увеличить прибыль можно за счет улучшения качества продукта, отмечает эксперт.

Нормы становятся все строже за счет роста потребностей покупателей. «Сейчас жители предъявляют очень высокие требования к качеству новых квартир. Большинство дольщиков приходят на приемку квартир со специалистами, которые оказывают такие услуги. Они пользуются большим набором различных приборов, ищут малейшие дефекты, царапины, сколы и выступы. Их требования намного выше любых СНиПов. Поэтому застройщики уделяют большое внимание контролю за качеством», — отмечает Звенигородский.

«Процесс переосмысления подходов к выбору жилья начался еще в середине 2010-х годов. Семь-восемь лет назад у большинства потребителей было всего два критерия: цена и локация. Сегодня их вес заметно снизился, а для некоторых людей они и вовсе перестали быть определяющими. Им на смену пришли качественные параметры: эргономичность планировки, продуманность, красота двора и интерьера подъезда, инклюзивность пространства, транспортная доступность, разнообразие инфраструктуры, цифровые решения», — говорят в компании «Брусника».

Пандемия стала катализатором переосмысления требований к функциям квартиры, дома, в целом территории жилого комплекса. Сегодня это не просто место проживания, но и место отдыха — в том числе на свежем воздухе, — занятий спортом, работы.

«Запрос на новые сценарии увеличился кратно, а потребительские предпочтения существенно трансформировались. Стали востребованы квартиры с палисадником, отдельным входом с улицы, несколькими балконами или лоджиями, двух- и трехуровневые квартиры с террасами», — отмечают в пресс-службе «Брусники».

Тон стандартам качества задают застройщики, заинтересованные в привлечении спроса, который создают требовательные современные покупатели, говорит директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Пока в компании ФСК пользуются Стандартом комплексного развития территорий в справочном режиме, чтобы учитывать собранные рекомендации, которые отражают самые передовые градостроительные идеи. По мнению Кирилловского, эти рекомендации в значительной степени ориентированы на средне- и малоэтажную застройку, для плотной городской застройки они требуют адаптации.

Многие критерии по градостроительным решениям уже давно являются стандартной практикой, во всяком случае на московском рынке. «Девелоперы, заинтересованные в привлекательности своего продукта, применяют эти решения в рамках конкурентной борьбы. Ситуация отличается только в тех городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших домостроительных комбинатов», — отмечает директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев.

«Покупатели, выбирающие квартиру, зачастую бывают требовательнее любого инспектора. Их интересуют буквально все аспекты — от планировочных решений и фактической доступности инфраструктуры до инженерного наполнения домов. Очень много вопросов поступает о наполнении детских и спортивных зон во дворах. В процессе приемки объекта после завершения строительства для проверки качества работ часто привлекаются профессиональные строители», — говорит Гурьев.

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Рейтинги ЕРЗ по потребительским качествам новостроек показывают, насколько комфортным будет проживание в строящемся доме. Оценка новостроек производится более чем по 100 параметрам, большинство которых заимствовано из Стандартов Минстроя России. Мы видим положительную динамику по большинству параметров. Например, доля проектов с дворами без машин в новостройках за пару последних лет выросла с 20% до 40%.

В нацпроекте есть такой показатель, как индекс качества городской среды. Он не так замкнут на стройку, как рейтинг ЕРЗ, поскольку определяется для всех городов, в том числе где нет строительства вообще. Например, в нем учитывается уровень преступности, медицинского обслуживания и т. п. В то же время повышение требований к новостройкам является одним из важнейших инструментов создания принципиально нового состояния городской среды в крупных городах в долгосрочной и среднесрочной перспективе. И динамика изменения среднего рейтинга ЕРЗ в этих городах является важным индикатором, определяющим, куда движется город — к комфортной среде или просто к расширению жилой площади.

Три стандарта

В компании «Брусника» при проектировании и строительстве дома, квартала или микрорайона учитывают критерии и нормы, закрепленные в федеральных документах. Но регулирующими в области качества для компании являются три внутренних стандарта. Первый касается непосредственно процесса возведения домов. Он содержит базу применяемых технологий и материалов. Контролирует его исполнение инженер по качеству, который соотносит данные, внесенные в BIM-модель с реальностью.

Второй стандарт описывает организацию строительной площадки и строительных работ. Он содержит требования к изготовлению спецодежды, созданию помещений строительного городка, схему складирования материалов и порядок работы с мусором.

Третий свод правил регулирует область проектирования продукта. Создавая его, в компании «Брусника» опирались в том числе и на Стандарт комплексного освоения территории, разработанный Минстроем России совместно с «Дом.РФ» и КБ «Стрелка». Но в основу документа легли многолетние изыскания архитекторов компании, их опыт сотрудничества с лучшими западноевропейскими бюро.
 

Подробнее

СМИ о нас

1 декабря 2020
Авахо: Хорошёво-Мнёвники: обзор локации и новостроек
Хорошёво-Мнёвники — район на северо-западе столицы с множеством новостроек бизнес-класса, на момент написания статьи — около 30 новых проектов.
23 ноября 2020
Авахо: Десять флагманских новостроек от топ-5 московских застройщиков
В рейтинг крупнейших столичных застройщиков по версии Forbes вошли ПИК, ГК ФСК, Группа ЛСР, ГК «Гранель» и Группа «Эталон». Оценка производилась на основании выручки за 2019 год и первой половины 2020 года.
15 ноября 2020
Авахо: Десять новостроек в Москве с красивыми видами из окна
Завораживающий вид из окна украсит любую квартиру, будь то панорама исторического центра Москвы, лесопарковая зона или вода. Мы подготовили для вас десять столичных новостроек, которые могут похвастаться видовыми характеристиками.
12 ноября 2020
Ивестия: Нешаблонное мышление: число гибких офисов вырастет почти вдвое
Общая площадь таких пространств в Москве увеличится до 350 тыс. кв. м в 2021 году
11 ноября 2020
Москва.ру: Директор проектов ГК ФСК Ольга Косенкова: «Пандемия показала новый вектор в развитии»
Пандемия коронавирусной инфекции навела свои порядки во всех сферах современной жизни, не стало исключением и строительство.
10 ноября 2020
AK&M: Штаб-квартира ГК ФСК переехала в новый офис
ГК ФСК переехала из старого офиса на Мясницкой улице в новый, который расположен в бизнес-центре Midland Plaza на улице Арбат, 10.
29 октября 2020
Forbes: 20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
Forbes составил рейтинг крупнейших девелоперов жилья. Отрасль не заметила кризиса.
29 октября 2020
КО: Группа ПИК возглавила список крупнейших застройщиков России
Группа компаний ПИК Сергея Гордеева стала лидером в списке крупнейших застройщиков России. Об этом свидетельствует новый рейтинг журнала Forbes.
26 октября 2020
Агенство городских новостей Москва: Сбербанк предоставит ГК «ФСК» кредит на 7,3 млрд руб. для строительства жилого комплекса в Люберцах
Сбербанк открыл группе компаний «ФСК» кредитную линию на 7,3 млрд руб. для строительства жилого комплекса в Люберцах, сообщили в пресс-службе банка.