Как лучше гасить ипотеку
Вы платите за квартиру уже несколько лет, семейный доход давно вырос, а ежемесячный платеж остался прежним — теперь вы его почти не замечаете. Многие заемщики, оказавшись в подобной ситуации, задаются вопросом: стоит ли увеличивать платеж и гасить ипотеку досрочно, чтобы уменьшить ее срок? Или лучше оставить все как есть? Время — деньги, и в случае с ипотекой это утверждение точно работает. Каждый лишний месяц выплат — это дополнительные проценты банку и потерянная возможность выгодно вложить освободившиеся средства. Но прежде чем принимать решение о досрочном внесении долга, важно разобраться, какой путь будет наиболее выгодным и комфортным именно для вас.
В этой статье мы разберемся, как правильно гасить ипотеку, как использовать выросший доход для оптимизации ипотечных выплат и в каких случаях в досрочном погашении нет смысла. Вы узнаете о различных стратегиях, их преимуществах и недостатках, а также научитесь рассчитывать реальную выгоду от каждого решения.
Точно ли стоит гасить ипотеку досрочно
Не спешите направлять весь свободный капитал на досрочную выплату долга. В некоторых случаях это может оказаться не самым мудрым финансовым решением. Когда лучше оставить деньги при себе?
Если у вас низкая процентная ставка. Это актуально для тех, кто оформлял ипотеку очень давно, когда ставки еще были на уровне 8–9%. В этом случае выгоднее не вкладывать каждый лишний рубль в оплату долга, а оставить деньги на депозите или инвестировать их — доход может ощутимо превысить сумму переплаты.
Если у вас есть другие займы с более высокой процентной ставкой. Например, уже после ипотеки вы брали деньги в банке на ремонт или новую мебель, и по этому кредиту переплата больше. Или ездили в отпуск и оплатили путевку кредитной картой — по ним процент выше всегда. В этом случае лучше сначала погасить займы с большей переплатой, а уже потом гасить ипотеку — уменьшать платеж по ней нет смысла.
Если у вас нет финансовой подушки. Сейчас, когда экономическую ситуацию в мире сложно назвать стабильной, она критически важна. И если сбережений на случай непредвиденных обстоятельств, досрочная выплата может оказаться рискованным шагом. Лучше сначала сформировать резервный фонд хотя бы на 3—6 месяцев жизни. Положите эти деньги на депозит — будет спокойнее. А после этого уже можно начинать досрочно гасить долг.
Если вы планируете рефинансирование. У вас есть планы уменьшить процентную ставку через некоторое время? Тогда гасить досрочно сейчас, до того, как это произойдет, может быть нецелесообразным.
Если в ближайшем будущем планируются крупные траты (ремонт, образование, лечение). В этом случае лучше начать откладывать деньги уже сейчас, например на накопительный счет, чем потом брать заем. Не вкладывайте все в оплату долга досрочно — сохраните средства для запланированных расходов.
Если у вас нет стабильного дохода. В такой ситуации стоит вложить максимум денег в создание финансовой подушки, чтобы чувствовать себя комфортно, если доход уменьшится. И только потом начинать досрочно гасить заем.
Если у вас есть вариант выгодного вложения. Например, это может быть депозит или инвестиционный проект с доходностью выше ипотечной ставки. Возможно, следует рассмотреть их в первую очередь.
Помните, что частичное или полное досрочное погашение ипотеки — это не всегда панацея. Важно оценить свою финансовую ситуацию комплексно и принять взвешенное решение, которое будет максимально выгодным именно для вас.
Что важно знать
Все‑такие решили гасить досрочно? Тогда для начала нужно разобраться, что представляет собой ипотечный заем и как именно могут осуществляться досрочные выплаты.
Итак, каждый ежемесячный платеж состоит из двух ключевых компонентов:
основной долг — сумма, которая идет на тело кредита;
проценты — плата банку за пользование заемными средствами.
В России подавляющее большинство банков работает с аннуитетной системой платежей. Это означает, что:
размер ежемесячного платежа остается неизменным на протяжении всего срока;
в первые годы большая часть платежа уходит на оплату процентов;
лишь небольшая доля идет на уменьшение основного долга.
Как это работает на практике? Представьте, что вы взяли ипотеку на длительный срок. В первые годы ваши регулярные платежи в основном формируют доход банка в виде процентов. И только спустя несколько лет ситуация начинает меняться: доля, идущая на тело, постепенно увеличивается, а на процент — уменьшается. Многие заемщики удивляются, почему через несколько лет выплат сумма основного долга снизилась незначительно. Причина проста: при аннуитетной системе банк сначала стремится получить все причитающиеся ему проценты, и только потом — погасить тело кредита. Понимание этого механизма критически важно для принятия решений о досрочном погашении и выборе оптимальной стратегии.
Как правильно гасить ипотеку досрочно
Нужно учитывать, что если вы просто перечислите в банк сумму больше ежемесячного платежа, она поступить на кредитный счет, откуда затем будут списываться деньги по установленному графику. То есть вы не сократите ни срок выплат, ни сумму — переплата не уменьшится. Как сделать правильно?
Если вы хотите выплатить весь остаток (сделать полное погашение), нужно обратиться в банк лично и в отделении написать заявление о досрочном погашении.
Если вы хотите погасить частично, то заявление, как правило, можно подать онлайн в личном кабинете или (в некоторых банках) по электронной почте. В нем необходимо указать, на что именно пойдут дополнительные деньги в рамках частичного погашения. А значит, нужно заранее определиться, по какой схеме вы планируете выплачивать ипотеку досрочно.
Виды досрочного погашения
Существует три схемы — расскажем о каждой из них.
С уменьшением срока кредита
При досрочном погашении с уменьшением срока увеличивается сумма, которая идет на оплату основного долга. Все дополнительные средства направляются на сокращение срока. Ежемесячный платеж остается неизменным, но вы становитесь полноправным владельцем жилья значительно раньше. Это хороший вариант для тех, кто хочет минимизировать переплату, выбирает то, что выгодно с финансовой точки зрения: оставшаяся часть долга уменьшается, а значит, на нее начисляется меньший процент.
С уменьшением ежемесячного платежа
При таком варианте дополнительная сумма направляется на погашение процента. Это способ снизить нагрузку на свой бюджет в будущем: по такой схеме следующие выплаты станут меньше. Это хороший выбор для тех, кто не знает, насколько стабильным будет доход в будущем, и хочет обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, пока зарплата позволяет вносить большие платежи.
Комбинированный вариант
Внося дополнительные деньги, можно чередовать сокращение срока и уменьшение размера платежа. Это хорошая гибкая система, которая позволяет адаптировать условия под изменяющиеся финансовые возможности, решая, что выгоднее именно сейчас. Например, можно внести большой единоразовый платеж в счет частичного досрочного погашения с уменьшением размера обязательной выплаты. Но при этом продолжать вносить полную сумму и за счет этих небольших переплат сокращать уже срок. А если поменяется доход, платить меньше — по новому графику, гася долг частично.
Что лучше: уменьшать платеж или снижать срок кредита
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Решая, что выгоднее, учитывайте свои цели:
если вы хотите быстрее избавиться от «долгового ярма», как можно скорее почувствовать себя полноправным владельцем квартиры, лучше снизить продолжительность выплат;
если вы переживаете, что в будущем может снизиться доход, или просто хотите уменьшения долговой нагрузки, чтобы свободных денег стало больше, снижайте платеж;
если не можете выбрать, попробуйте комбинированный вариант досрочного погашения с уменьшением и размера выплат, и срока — сможете адаптировать его под текущую ситуацию.
Когда лучше гасить ипотеку досрочно
Оптимальный вариант — в первой ее половине. Финансовая выгода при досрочном погашении будет хорошей в начале и середине срока кредитования. Именно в этот период банк начисляет максимальные суммы процентов на оставшуюся задолженность, поэтому каждое дополнительное внесение средств способствует заметному уменьшению переплаты. Не так выгодно становится к концу срока, когда основная часть процентов уже выплачена, оставшаяся задолженность преимущественно состоит из основного долга, а экономия от досрочных выплат минимальна.
Впрочем, существуют особые случаи, когда имеет смысл гасить ипотеку досрочно независимо от того, как долго вы ее уже платите — уменьшение переплаты тут не играет большой роли. Это, например:
необходимость получения нового займа. Платить осталось немного, а вы планируете сделать ремонт, отправиться в большой отпуск, оплатить учебу ребенку, но переживаете, что банки могут не выдать деньги из‑за слишком высокой нагрузки? Тогда имеет смысл направить все свободные деньги на погашение займа полностью, а не частично, чтобы ее уменьшить. У вас будет хороший кредитный рейтинг, это повысит шансы на получение нового займа;
появление значительной суммы свободных средств. Например, вы получили наследство, хорошую премию, материнский капитал или продали другую недвижимость. Имеет смысл вложить эту сумму в оплату кредита, если проценты по депозитам ниже, чем по долгу;
желание полностью освободиться от долговых обязательств. Если люди, у которых сам факт того, что они должны что‑то банку, вызывает тревогу. И даже страховка не кажется им хорошей защитой на случай потери трудоспособности или другой непредвиденной ситуации. В этом случае, если появляются свободные деньги, есть смысл сразу гасить заем большим платежом, чтобы как можно быстрее ее закрыть — насколько выгодным это будет, второстепенно.
Что учесть при досрочном погашении
Если вы сомневаетесь, какой вариант выгоднее, обратитесь в банк — сотрудник рассчитает новый график по нескольким схемам, ответит на все вопросы, посчитает сумму переплаты при уменьшении срока и уменьшении выплат. Есть и еще один хороший вариант: рассчитать, насколько выгодным будет гасить досрочно, самостоятельно при помощи кредитного калькулятора. Такие есть на сайтах банков и на порталах‑агрегаторах, которые собирают предложения от разных финансовых организацией — с их помощью можно понять, как уменьшить расходы на долг.
А если вы только планируете оформлять ипотеку, предлагаем посмотреть актуальные варианты от партнеров, которыми можно воспользоваться при покупке квартир в жилых комплексах от «1‑го ДСК». Помимо стандартного варианты, вы можете оформить семейную ипотеку, IT и другие.
